洛阳证券公司联盟

【ABS专题】日本不动产证券化市场概况

燕园基金2019-12-01 15:04:54

链家研究院预测目前的中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元,预计到2025年,将增长到2.9万亿元,到2030年将超过4万亿元。区别于传统的住宅开发模式,租赁是一个完整的服务生态体系。而同样的是,租赁市场的发展也要面对高地价高成本的难题。而推动租赁市场的发展、证券化作为一个重要的手段,在世界各国得到有效地验证。


本文简要介绍邻居日本的REITs发展状况及特点,供读者参考。

日本房地产证券化市场的主要架构类型


1、1998年9月,日本出台《关于由特别目的公司实现特定资产流动化的法律》(简称SPC法),为日本的房地产证券化奠定了法律基础,由此拉开日本不动产证券化的大幕。 

 

2、2000年5月31日,日本证股份对这部法律进行了修正并进行了颁布(同时该法的名称也改为:《资产流动化法》)。 

资产流动化法实施以后,TMK模式(特定目的会社的日文读音简写)作为一种私募证券化产品被广泛采用。而同为私募基金类别的GK+TK架构也作为一种相对灵活简便的架构深受市场参与者喜爱。

 

3、同时修订了现行的《关于投资信托以及投资法人的法律》(简称投信法),引进了日本版房地产投资信托(J-REIT)。


2001年9月,由三菱地所和三井不动产两大地产巨头作为发起人JRE和NBF两只J-REIT率先上市,从此公募REITs登上历史舞台。

 

所以,日本的不动产证券化市场是分为两大类的:私募基金和REITs。分别对应不同的法律体系,有不同的架构,但统一受日本金融厅监管、都同时解决了中国目前还迟迟无法完善解决的“破产隔离”和“双重征税”问题。


图1  日本不动产证券化市场的主要类型



无论是TMK,GK+TK为主构成的私募基金还是以J-REIT为主的公募REITs,近几年都交易活跃,在房地产投资市场上平分秋色(图2)。


图2  各种证券化架构的交易额分布

日本房地产证券化市场的发展


证券化为日本的房地产投资市场注入了一针强心针,日本长期被压抑的房地产投资需求被重新激活。在2007年5月的最高峰,房地产证券化资产总额达到5,384.2亿元(以汇率1元=16.5日元计算)。在08年的世界金融危机之后,证券化的规模虽有所减少,但近几年又增长迅速。


图3:日本不动产证券化市场的扩大(单年度值)

J-REIT的市场现状


作为日本证券化市场的主要支柱,日本公募型REITs(J-REIT)在2001年登场之后,取得高速发展。截止至2016年12月末为止,J-REIT的上市公司数达到57家,市值达到12.1万亿日元,两个指标都再创历史新高(图4)。

 

图4:J-REIT股价指数及市值推移


截止2016年年末上市的57家J-REIT公司里,综合性公司占51%,其次是住宅(17%)和写字楼(14%)专业公司。但是,近年来由于电子商务和健康养老产业的发展,国内外公私募开始关注物流仓储和养老地产。物流专业REIT上市公司在逐步增加的同时,养老产业专业REIT也开始步入公募市场。在14年和15年先后有两家健康养老专业公司上市(图5)。


图5:J-REIT公司的专业公司分布


除了传统资产写字楼之外,具有长期稳定性租金收入的租赁住宅深受REITs的青睐。截止2016年6月,J-REIT持有租赁住宅为1,102栋(使用面积约455万㎡),占J-REIT持有总物业数量的约32%。这个面积和动辄100万套的中国市场来比较显得微乎其微,但在证券化市场中的份额不可小觑。

 

这么大体量的租赁住宅来自于日本房地产市场供给侧的不同构造。看下图,日本在每年的住宅新开工里,租赁住宅占比约40%。而销售型的商品公寓只占2成左右。


延伸阅读:1月长租公寓市场月报


本月,继北京、上海先期试点后,11个城市集体建设用地建租赁房试点方案获批,标志第一批13个试点城市全部进入实施阶段;国土资源部表示,政府不再是居住用地唯一提供者,将有助于盘活集体建设用地,长租公寓利好政策频发;土地推地力度加大,成交自持面积近百万平方米,创单月历史新高,上海成交8宗租赁用地;金融机构继续发力对长租市场提供金融支持,企业布局项目加速落地。2018年首月,长租公寓市场延续去年的发展势头,实操性动作频繁,市场表现不一般。


以下为本期月报部分精选内容:


延伸阅读2:推动REITs为代表的基础金融资产


2月1日,中国金融40人论坛(CF40)发布2017年第四季度宏观政策报告。报告指出,随着中国经济结构发生转型,金融服务应当站在实体经济的需求上。当前比较适宜的金融补短板方式在于推动以REITs为代表的基础金融资产发展。


概    述


2018年2月1日,中国金融40人论坛(CF40)发布2017年第四季度宏观政策报告并举行媒体交流会,本期报告主题为“金融补短板”,报告认为,总体而言2018年仍有望保持稳健的经济增长,但居民、企业和政府部门的金融供求失衡是目前我国金融服务实体经济的短板,可能带来种种金融乱象,亟待补齐。当前比较适宜的金融补短板方式在于推动以REITs为代表的基础金融资产发展。


关于REITs发展,报告执笔人、CF40高级研究员张斌认为需要两方面的政策支持来推动。一是税收政策支持,二是金融政策支持。以REITs为代表,能带来现金流的长周期、标准化基础金融资产是同时解决居民、企业和政府金融服务失衡的有效金融工具。


张斌表示,在居民部门应当推动税收优惠的个人养老金账户发展,在政府部门则应当提高国债和地方政府债在政府总债务中的占比。


具体而言,在居民部门,张斌认为金融供求失衡主要体现在金融资产结构过度集中于银行存款和类银行存款,最大短板是养老保险类金融资产。据张斌称,中国2016年养老和保险资产占比约为11%,而同时期最高的新加坡占比则达46%,世界平均水平则为30%。除规模外,养老保险资产规模中的配置比例也有待改善。张斌认为,个人养老金有助于减少对房地产的投资性需求,也为实体经济部门发展提供了长期资金,在中国有很大发展空间。


在政府部门,张斌则表示,政府支出主要面临两项压力,一是随着城市化加深带来的配套设施支出,二是为满足美好生活需要的公共医疗、教育、卫生等方面支出。经过三年地方债务置换,国债和地方政府债券在全部政府债务中的占比显著上升,但地方债务利息成本仍有进一步下降空间。他建议通过项目专项债、结合基础设施项目PPP与REITs等方式拓宽基础设施融资渠道。


2018年宏观经济形势的判断


报告对2018年宏观经济形势进行了判断。


在运行环境上,全球经济景气度继续攀升,外部经济处于景气高点;国内金融条件收紧,长期国债利率延续上升,M2和社融增速放缓,人民币小幅升值,财政收支增速均显著下降。


从国内的经济运行特点来看,经济仍处于景气周期的下半场,以房地产和汽车为代表的周期性行业销售增速继续放缓,房地产、PPI等价格指标跨过高点,CPI处于合意水平,工业增速、利润、固定资产投资回落,景气度尚可,就业市场总体平稳。


报告认为,2018年有望保持稳健经济增长,需求端会面临内需放缓、外需接棒的局面;终端需求增长动力减弱的背景下,通胀压力有限。需要警惕信用收紧和需求放缓叠加的负面冲击,货币政策要做好对冲准备,金融体系要关后门开前门;外汇市场或将再次面临压力,需要更充分反映市场供求的人民币汇率形成机制。


金融补短板的路径建议


随着中国经济迈过工业化高峰期,居民、企业和政府的金融服务需求也随之发生了重大变化。居民部门财富快速增长,对金融资产配置提出了新需求,企业和政府对融资工具也提出了新需求。


报告指出,在经济结构转型的背景下,金融服务供求不匹配现象普遍存在,其中酝酿着巨大风险。金融服务正门不开走后门的绕道现象凸显,影子银行、同业业务及大量通道业务快速崛起,实体经济部门的金融服务需求没有被充分满足,还要为负责的金融绕道服务付出更高成本。实体经济活动风险没有被有效分散,仍集聚在金融中介,一些金融中介通过缺乏监管的金融绕道服务放大杠杆和期限错配,增加了新的风险。

解决当前金融体系面临的问题一方面需要完善金融监管,另一方面是金融补短板,金融补短板能够打开金融服务的正门,不仅能更好地服务实体经济,对遏制金融绕道带来的风险和挑战也是釜底抽薪。对此,本期报告提出以下三方面建议。


一是推出以REITs为代表,能带来现金流的长周期、标准化的基础金融资产。REITs能够为居民部门提供中长期金融投资工具,为企业和政府的不动产投资找到权益类融资工具,降低企业和政府杠杆率,降低金融中介风险,是解决金融服务供求失衡的有效工具。推动REITs发展需要两方面的政策支持,一是税收政策支持,包括企业所得税、土地增值税等;二是金融政策支持,设立单独备案通道、允许公募基金投资等。


二是推动税收优惠的个人养老金账户发展。国际上对个人养老账户普遍采取税收递延优惠,我国目前对个人养老账户尚没有类似安排,金融市场要提供有更多选择余地、期限结构较长的基础金融资产以及培育长周期资产配置和风险管理,开发满足不同人群生命周期需求的专业养老金管理机构。


三是提高地方政府债务限额,提高国债和地方政府债在政府总债务中的占比,拓宽和规范基础设施建设融资渠道。报告认为地方债务利息成本仍有下降空间,应尽可能地使用低成本的国债和地方政府债满足这些融资需求,避免地方政府利用复杂的通道业务获取高成本和期限错配的资金。


“前两个方面按满足了居民部门对养老保险日益迫切的需求,也满足了企业和政府对租赁方建设等不动产建设的融资需求,能够将企业和政府项目投资活动风险分散在居民部门。后者是避免金融服务绕道,有效降低政府融资成本和债务杠杆率的重要举措。”张斌称。

来源:中日地产投资资讯 & 中国指数研究院 & REITs行业研究


  燕园基金致力全面资产管理,核心团队均为北大校友

   在运行:ABS、融资租赁、商业票据、信托等业务

   新启动:产业并购/定增;地产基金;FOF/股票

   燕园期待诚意合作燕园期待人才加盟

微信号推荐



请您关注燕园小伙伴:远东宏信


微信ID:远东宏信

点击下方“阅读原文”了解更多业务详情
↓↓↓